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远洋地产地下室成增收法宝
编辑: 佚名     文章来源:开发部    添加时间:2013/2/26   点击次数: 
一个房地产开发项目的建筑规模会有几个版本?远洋地产在上海开发的博堡有4个。
据调查,第一个版本来自土地出让文件,按照项目所用地块的出让面积和容积率计算,该项目的规划建筑面积为9.07万平方米。
第二个版本来自上海市城乡建设和交通委员会项目的建设信息,在这里该项目的建筑面积达到26万多平方米。
第三个版本来自远洋地产自述,在公司年报、半年报,以及项目公开信息中,该项目的建筑面积为22.4万平方米。
第四个版本来自上海市规划和国土资源局对项目地块的建筑工程规划许可信息,许可证显示,项目所在地块被允许的建筑规模合计19.7万平方米。
是什么导致建筑规模数据出现乱象?
远洋博堡负责营销的有关人士对《每日经济新闻》记者表示,有些建筑面积无需计入容积率,多于地块规划的建筑面积,就是不计入容积率的那一部分。地下空间只有被计入容积率时,才需要补缴土地出让金。五合国际智库总经理邹毅说,多数时候,地下面积是不会被计入容积率的。
地下面积是远洋博堡的一大特色。上海网上房地产信息显示,远洋博堡一套建筑面积1239.66平方米的独立别墅,赠送的地下室面积达到1414.26平方米。
有的面积不计入容积率
2010年8月,远洋地产同时拍得上海罗店新镇F1-4地块和F1-6地块,前者楼板价20099元/平方米,后者楼板价21289元/平方米。据上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告[沪告字(2010)第46号],罗店新镇F1-4地块出让面积为43325.5平方米,F1-6地块为107824.9平方米,容积率为0.6。照此计算,项目的规划建筑面积仅为9.07万平方米。而刊登在远洋地产官方网站的远洋博堡建筑面积是224000平方米,远洋地产2011年年报和2012年半年报也使用同样的数字。
《每日经济新闻》记者查询上海市城乡建设和交通委员会项目建设信息时发现,上述罗店新镇F1-4和F1-6登记的项目信息显示,两幅地块的建筑规模分别为188186平方米和74751平方米,总建筑面积达26.3万平方米。
但记者在上海市规划和国土资源局查询两幅地块的建筑工程规划许可证时又发现,截至目前,罗店新镇F1-4和F1-6一共获得过3张建筑工程规划许可证,分别允许建设的规模为23346.6平方米、34658.8平方米和139235.9平方米。
上述远洋博堡负责营销的有关人士对《每日经济新闻》记者表示,建筑面积分为两种,一计入容积率,一是不计入容积率的。建设工程规划许可证所载的建筑面积中,多于地块规划的建筑面积,就是不计容积率的那一部分。
他解释说,上海市城乡建设和交通委员会所载的项目建筑面积是错误的,因为有两次重复输入,如果撇除重复输入部分,项目的建筑面积和建筑工程规划许可证所载的建筑面积是一致的。
地下室的“生意”很兴隆
根据远洋博堡项目申报的建设项目信息,其开发的地下车库总建筑面积超过2.3万平方米。而所有别墅都送有巨大的地下室空间。网上房地产显示,一套建筑面积1239.66平方米的独立别墅,赠送的地下室面积达到1414.26平方米。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者,为提升产品的吸引力,别墅项目大量赠送地下空间,是常规的促销方法。一些开发商通过扩大地下室的开发来提高吸引力。
上海市2011年印发《建筑面积计算规划管理暂行规定》,规定地下室符合一定条件,可以不计入容积率。这些条件主要包括地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米,除地下车库外,只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入地下室等。
兰德咨询公司总裁宋延庆告诉记者,由于地下面积通常不计入容积率,开发商无需补缴土地出让金。因此,建造地下车库,往往能带来额外的利润,即使仅仅出售使用权,开发商仍然获利不浅。一般别墅小区都有进一步购置车位的需求,而车位单价通常高达18万~20万元,相对于建造成本而言,有比较高的获利空间。
宋延庆说,尤其是那些高价拿地的开发商,通常会非常热衷于大面积开发地下空间,因为如此一来高额的土地出让金可以被大量分摊,有助于降低项目的账面成本。
 
企业详细资料
远洋地产创立于1993年,并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市(股票代码03377),为内地在港上市房地产公司十强。
公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。
公司以北京为基地,拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合,凭借优质物业项目及服务,已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。
●在北京地产业居于领先地位
公司创业伊始即重点锁定北京市场,目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目,大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度,深受客户青睐。根据权威机构统计,2004年1月-2008年12月期间,在北京出售的总建筑面积排名北京第一,是北京最大开发商之一。
●立足“环渤海”区域,向全国拓展
远洋地产在巩固北京领先地位的同时,凭借丰富的经验及雄厚实力,不断强化以“环渤海”为核心的发展战略,并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲等中国高速发展区域。
目前,远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有30多个处于不同开发阶段的项目,公司持有总土地储备超过1200万平方米,其中75%位于深具潜力的环渤海地区。
公司将继续稳健增加土地储备,以保持未来持续开发。同时积极参与重要城市的土地一级开发,以策略性地支持公司获取土地资源。
●多元化产品组合
远洋地产在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力。始终追求物业开发与投资的最优平衡关系,具有灵活的盈利模式,有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。